31 / 10 | Política

EL CÍRCULO VIRTUOSO DEL EXTRACTIVISMO URBANO


Vivienda commodity

“No hay mejor noticia que ésta: que sea negocio la vivienda social”, celebró el presidente del Banco Nación, Javier González Fraga, cerrando en un exclusivo hotel de Puerto Madero la Expo Real Estate 2017. Con el éxito de las ciudades medido en dólares por metro cuadrado, la política urbana es el alfil del desarrollo económico. Metro cuadrado al alza, gobierno feliz.

En 2018 Buenos Aires se subió al podio de los campeones en valorización inmobiliaria de América Latina, con el tercer metro cuadrado más caro, detrás de Río de Janeiro y Santiago de Chile. En un año de grandes cosechas, también se ganó el tercer puesto en la variación interanual, con un 15% arriba, según los datos medidos por el Centro de Investigación en Finanzas de la Universidad Di Tella. Mientras tanto, con escrituras que caen y alquileres que sólo en ese período ya habían subido en pesos un 40% -y que la corrida de los últimos meses encareció hasta el punto de representar en promedio más de la mitad del salario- acceder a una vivienda en la ciudad empieza a perfilarse como la epopeya del siglo XXI. La mercantilización y el derecho a la vivienda son inversamente proporcionales.


El derrotero de la vivienda como commodity es largo y conjuga no sólo una concepción política y económica sino social y cultural de la vivienda como un bien de cambio. El nuevo siglo consolidó la última mutación, la financierización de la vivienda. Capitales financieros globales que motorizan los engranajes de un mecanismo aceitado: bancos, empresas constructoras, desarrolladores inmobiliarios, capitales productivos, fondos de inversión y gobiernos. Todos en torno a un mercado donde las propiedades privadas, pero también los inmuebles estatales -o sea nuestro patrimonio público- se venden, se rematan, se concentran, se concesionan, en operaciones que promocionan espléndidas transformaciones urbanas, cuando el marketing lo permite, o directamente opacas, cuando podría avecinarse un escándalo. Mientras tanto, los impactos en el acceso a la vivienda son visibles y extendidos, desde el aumento de los precios dolarizados de las propiedades y el encarecimiento de los alquileres, hasta el endeudamiento con créditos hipotecarios atados a la inflación y el crecimiento de mercados informales. Una verdadera máquina de exclusión social y segregación espacial.

Si, como lo plantean los geógrafos marxistas, la urbanización capitalista es un fenomenal mecanismo de absorción de excedentes, las ciudades hoy son el mejor negocio de inversión para capitales que provienen de las más diversas ramas productivas, desde la soja hasta el narcotráfico. Al igual que la megaminería y los agronegocios, el extractivismo urbano opera bajo la lógica depredadora e inmediatista de las rentas urbanas. En 2017 la relatora de vivienda adecuada de ONU, Leilani Farha, le puso número a los bienes inmobiliarios a escala planetaria: 217 trillones de dólares -casi el 60% del valor de los bienes totales globales-. De ese total, el 75% corresponde el sector residencial.

"El derrotero de la vivienda como commodity es largo y conjuga no sólo una concepción política y económica sino social y cultural de la vivienda como un bien de cambio"

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¿Cómo es que la vivienda, consagrada como derecho humano, se mercantiliza? David Harvey afirma que la base de estos procesos es la acumulación por desposesión; en otros términos, una sistemática transferencia de riqueza que suele concretarse a través de diferentes transformaciones urbanas. Cabe preguntarse sobre ambas dimensiones del fenómeno: qué se acumula y qué se desposee. Y, claro, quiénes son los (selectos) acumuladores y los (masivos) desposeídos.

Corpo-concentración

Empecemos por los acumuladores. Uno de los signos contemporáneos de la financierización son las compras masivas de tierra urbana en manos de propietarios corporativos, un fenómeno que se acelera en las megalópolis como Nueva York o Tokio. Entre 2014 y 2015 el volumen total de estas compras en las principales cien ciudades del mundo alcanzó el billón de dólares, según el trabajo que Saskia Sassen viene haciendo para reconstruir estos flujos de capitales globales. Una concentración creciente de un recurso finito y estratégico que convoca a conglomerados de inversores.

Buenos Aires, una especie de ciudad global periférica, reproduce estas dinámicas a escala local. En un esfuerzo de producción vernáculo, en abril se hacía pública la asociación del Grupo Pegasus, fundado por el ex-vicejefe de Gabinete Mario Quintana (en dicho momento en funciones), con Equity International, Goldman Sachs Merchant Banking Division y Centaurus Capital. De esta unión nació ARG Realty Group, una corporación diseñada para invertir trescientos millones de dólares en oficinas y retail en Buenos Aires, basados en el benchmarking que dicta apurar el paso cuando los números están detrás del estándar global de oferta de espacios premium.

La compra corporativa de propiedades para grandes desarrollos inmobiliarios tiene, sin embargo, un obstáculo estructural: la tierra no es infinita. O se construye para arriba, o se libera suelo ocupado. En ambos casos la mano invisible del Estado dispone las condiciones para expandir las fronteras de acumulación. En el primer caso, desplegando el poder de generar excepciones normativas para habilitar superficie en altura. En el segundo, desafiando cualquier contra-intuición, los gobiernos de la nación y de ciudad siguen encontrando inmuebles para vender. O ambas.

"La compra corporativa de propiedades para grandes desarrollos inmobiliarios tiene, sin embargo, un obstáculo estructural: la tierra no es infinita. O se construye para arriba, o se libera suelo ocupado"

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Vender para financiar

A veces el tesoro no alcanza. Otras, la toma de deuda resulta muy impopular. Vender tierra para hacerse de recursos es, por el contrario, una estrategia rendidora cuando se afirma la inutilidad de edificios abandonados o espacios verdes degradados e inseguros. Dice el capítulo uno del manual de gentrificación que si el Estado desinvierte y dejar degradar, luego es muy fácil argumentar la necesidad de desprenderse del activo convertido en “pasivo”. Por ejemplo, vendiéndolo para desarrollos urbanos privados que a su vez aportan el capital para obras imprescindibles. Infalible.

Las subastas de tierras, que no pasan por el legislativo -ya que hacen uso del decreto ley 22.423, dictado en 1981 por la dictadura militar- amplían la oferta que necesitan los grandes desarrolladores, un mecanismo excesivamente recurrente para la Agencia de Administración de Bienes del Estado (AABE), la inmobiliaria pública nacional más activa en Buenos Aires, desde que la ciudad disolvió su propia agencia luego de dos años de creada y ninguna operación realizada. Sin embargo, puenteando al Congreso, cinco decretos autorizaron entre 2016 y 2017 la venta de más de doscientos mil metros cuadrados, además de las doce hectáreas de la Isla Demarchi. La tierra pública es el mejor negocio privado.

La subasta compulsiva del patrimonio inmobiliario fiscal encauzada a través de la AABE en los últimos dos años y medio también sumó casi sesenta inmuebles que se localizan, en su mayoría, en las zonas más valorizadas de la ciudad: el área central y el eje norte. Ante el agotamiento de Puerto Madero -nave insignia del urbanismo neoliberal- un nuevo eje de demanda atraviesa el área central, desde Retiro hasta La Boca, articulado por el Paseo del Bajo.

La venta del patrimonio fiscal no es una operatoria aislada sino que se articula con otras iniciativas públicas de privatización para financiar obras de infraestructura, que luego valorizan la tierra subastada y adquirida (a precio corriente) para la implantación de grandes emprendimientos residenciales y de oficinas. La operatoria denominada Paseo del Bajo es un fiel exponente, mientras IRSA espera paciente el impacto en la valorización de las 8,3 hectáreas de lo que fue la fraudulenta privatización de Tandanor. Este predio “se encuentra en uno de los sectores más privilegiados de la ciudad próximo al sector de Catalinas, Puerto Madero y Retiro, además de ser el único terreno privado que da directamente al Río de la Plata” detalla su página web.

"La tierra pública es el mejor negocio privado"

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Entre las recientes estrategias de marketing urbano, el Complejo Hospitalario Sur propone cerrar cuatro hospitales especializados (Ferrer, de enfermedades respiratorias, el Udaondo, de gastroenterología, el Marie Curie, de oncología, y el IREP, de rehabilitación psicofísica) y trasladarlos al Muñiz. Liberar suelo rentable y saturar infraestructura comunitaria. La fusión hospitalaria en nombre de la eficiencia del sistema de salud no convence a la comunidad médica y suma suspicacias sobre la venta de esas inmensas superficies, bajo el supuesto de financiación de la propia obra. Ante las resistencias, el proyecto avanzó por decreto. He ahí el nudo de la cuestión: la tierra pública como activo para financiar obras es uno de los mecanismos a través de los cuales el gobierno transfiere enormes volúmenes de recursos públicos al sector privado.

Con licencia para explotar

A pesar de lo sistemático, la venta de tierra pública encuentra eso que la teoría económica llamaría “obstáculos a la libre circulación del capital”. En criollo, resistencias urbanas. Agotada la vía política, la represión resuelve. El avance violento sobre el Borda para la generación de un “Centro Cívico” fue uno de los casos paradigmáticos de hasta dónde está dispuesto a llegar el poder público-económico en la conquista del territorio. Sin embargo, mientras la resistencia no amerita represión, las formas de liberar tierra proliferan.

Cuando la venta no es posible, tierras e inmuebles se concesionan en el inagotable mercado de las licencias de explotación. Casi 200 hectáreas que van desde los playones ferroviarios de Palermo, Caballito y Liniers, hasta la privatización por concesiones ilegales como Costa Salguero (ahora blanqueada por el novel “Distrito Joven”). O los irrisorios cuatrocientos mil pesos que paga IRSA por la explotación de todo el Buenos Aires Design, ahora preocupada por los puestos de trabajo que se perderían si los locales comerciales tuvieran que cerrar y dejar a mil familias sin ingresos en caso de que el ejecutivo avance con la venta cuando finalice la concesión a fin de año. Si bien los socios de ocasión de la oposición sumaron votos para los remates de los últimos tiempos, el intento de vender el Buenos Aires Design hace tres años no prosperó. Aunque las elecciones de 2017 dejaron a un ejecutivo feliz, con mayoría parlamentaria, aún necesitan dos tercios de la Legislatura para poder seguir rematando patrimonio público, por lo cual el Gobierno de la Ciudad envió un proyecto de ley para volver a licitar la concesión.

Es tanto lo que está invirtiendo el Estado para la captura privada de la valorización pública, que hasta el tradicional Sheraton fue adquirido en enero de este año por otra gran desarrolladora, TGLT, con el objetivo de construir una torre de oficinas. Esta misma empresa había comprado meses antes un terreno vecino rematado por la AABE y, en la misma semana que se hizo de las acciones del hotel, adquirió también la constructora Caputo S.A.I.C.F., del “hermano de la vida” de nuestro actual presidente, convirtiéndose en unos de los grandes jugadores del Real Estate.

"Si bien los socios de ocasión de la oposición sumaron votos para los remates de los últimos tiempos, el intento de vender el Buenos Aires Design hace tres años no prosperó"

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Apalancando la oferta

Entre 2003 y 2016 se construyeron más de 18 millones de metros cuadrados de vivienda multifamiliar. Sin embargo, la población de la ciudad no ha crecido en las últimas décadas. Mientras que la vivienda suntuosa -el segmento más caro- no había superado el 40% del total durante ese período, en 2016 alcanzó el 48% con casi un millón de metros cuadrados licenciados. Junto a la vivienda lujosa, ese año de blanqueo de capitales, representaron casi dos tercios de la producción.

Así las cosas, la ciudad acaba de aprobar en primera lectura un nuevo Código Urbanístico que prevé duplicar la superficie construible. Con el mercado inmobiliario desregulado y en la tierra de la santa propiedad privada, las voces críticas se multiplican. La experiencia reciente muestra que no es fácil la disidencia: a pesar de la presión de organizaciones territoriales y de vivienda para que el Nuevo Código Civil y Comercial de Argentina -que entró en vigencia en 2015- incorporase la función social como un principio de la propiedad, el acontecimiento extraordinario de la reforma se perdió este capítulo.

Códigos, esa gran herramienta del poder público para plasmar en ley las condiciones urbanas que los desarrolladores demandan.

Con la propiedad blindada, el alquiler se mueve cómodo en un terreno libre de control. Entre 2001 y 2011, el sector inquilino formal de la ciudad pasó de 22% a 30%, mientras que el porcentaje de propietarios bajó de 69% a 56%. En este contexto, casi un cuarto del parque edilicio en la ciudad está vacío o subutilizado: mientras que de esas 341.000 propiedades, dos tercios tienen usos temporarios o no se consideran habitables, más de 200.000 son viviendas vacantes.

Mientras que el mercado se encarga de la producción de vivienda para los sectores medios y altos, con un patrón de localización ligado a zonas consolidadas y nuevos barrios incorporados al sector inmobiliario, el gasto público de la ciudad aumentó notablemente para la re-urbanización de villas, una población que creció 50% entre 2002 y 2012. Una política orientada a cumplir con el derecho a la vivienda digna largamente peleado por las organizaciones y los vecinos de los barrios, pero que siembra el riesgo de futuros desplazamientos por el encarecimiento de la tierra propia y adyacente. Quizás a su pesar, la re-urbanización de cuatro villas claves en el tejido urbano se inserta en el encadenado de mayor valorización de los barrios vecinos: la 31 y Rodrigo Bueno, enclaves únicos en plena zona de Retiro y Puerto Madero, la 20, en las adyacencias de la Ciudad Olímpica producida con la venta de 20 hectáreas públicas y el playón de Chacarita, en el epicentro porteño, nudo de conexiones largamente despreciado que empieza a absorber la expansión palermitana. El ya célebre Palermo dead. En el camino quedará el asentamiento Lamadrid, que el gobierno decidió reubicar por bloquear la expansión de Puerto Madero hacia la Boca. Similar función cumplen las grandes obras de infraestructura como el Paseo del Bajo: se combina la recuperación de áreas degradadas, con mejoras en la movilidad y el espacio público, pero sin prever mecanismos que garanticen que el suelo servido y de calidad sea accesible para quienes viven en la ciudad. Allí uno de los activos inmobiliarios más preciados son las nueve hectáreas del predio conocido como Catalinas II, donde la AABE ya subastó la mayor parte de las parcelas a uno de sus compradores preferidos, Consultatio, del empresario Eduardo Constantini.

El caudal verde

Pero aún con la política y la normativa urbana aceitadas, no hay mercado sin flujo de capitales. En un contexto donde diversas medidas apuntalan la producción inmobiliaria al tiempo que generan una demanda específica, el blanqueo de capitales que introdujo el gobierno nacional en 2016 habilitó el engranaje que faltaba: el ingreso masivo de dinero.

"El “Distrito Quartier Puerto Retiro” logró abastecerse así de los recursos suficientes para apalancar el proyecto y aprovechar las ventajas únicas de localización en el predio donde estaba el Hospital Ferroviario y el cual se podía destinar, según la normativa anterior, al uso exclusivo de edificios públicos"

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En unos pocos meses de ese año, esta operatoria inyectó al cocktail de negocios inmobiliarios al menos 62 millones de dólares, una regularización de dinero ilícito que encontró un aliado novedoso para el mercado local: los Fondos Comunes de Inversión Cerrados al sector Inmobiliario. El “Distrito Quartier Puerto Retiro” logró abastecerse así de los recursos suficientes para apalancar el proyecto y aprovechar las ventajas únicas de localización en el predio donde estaba el Hospital Ferroviario y el cual se podía destinar, según la normativa anterior, al uso exclusivo de edificios públicos. El inmueble había sido adquirido en 2008 por seis millones de dólares y ocho años más tarde, tras el cambio de zonificación de la parcela y sin inversión alguna en mejoras, fue revendido por 23 millones de dólares.“Muy interesante rentabilidad del negocio inmobiliario porque se adelanta al cambio de una zona que recibirá una inédita inversión pública (dos mil millones de dólares): Paseo del Bajo, Paseo de los Inmigrantes, Relocalización del playón de camiones en antepuerto, Nueva terminal de Ómnibus de Retiro, Urbanización del Barrio 31 y la ampliación del Puerto”, promocionaba con formidable marketing el folleto con el que la sociedad de Bolsa Allaria Ledesma buscaba seducir a sus clientes para blanquear e invertir el dinero de incierto origen.

Fragmentos de espacio en la era digital

Mientras tanto, por fuera de los grandes inversores y los compradores corporativos sigue existiendo un universo paralelo donde la vivienda es, básicamente, un lugar para vivir. ¿Cómo se accede a la vivienda en tiempos del dominio del metro cuadrado financiarizado? El mercado hace su magia: despliega tipologías, inventa lifestyles, crea usos y formas de habitar que abren nuevos nichos, maximizan la superficie vendible y captan hasta el más mínimo dólar de inversión.

La invención de co-, prefijo que nombra a todos los espacios potencialmente partibles en unidades menores, arrancó en el co-work y terminó, como era previsible, en el co-living. No es tanto divide y reinarás sino más bien divide y cobrarás: una gran estrategia que concilia menores ingresos individuales sin resignar el precio del m2. La revolución 4.0 desplegó el mundo de las plataformas digitales para una elección basada en perfiles y sistemas de puntuación. También ligados a las nuevas TICs, la emergencia de iniciativas como el crowfunding inmobiliario cumplen las aspiraciones de inversionistas de quienes apenas pueden comprar por unidad, volviéndose dueños de un par de metros cuadrados en desarrollos inmobiliarios en destinos de alta demanda, como Miami.

La creatividad inmobiliaria a la hora de ampliar el modelo de negocios también impacta en las tipologías arquitectónicas: exprimiendo la cotización del m2 y con un gran aparato publicitario para resignificar el sentido de la vivienda de acuerdo a estilos de vida contemporáneos, los micro-departamentos aspiran a captar a quienes van quedando afuera del mercado tradicional, como los jóvenes de clase media que aspiran a su primera vivienda, ofreciendo unidades de 21 m2 por lo que hasta hace unos pocos años compraba un dos ambientes. Si bien se habilitaban como estudios profesionales para trampear la norma, el nuevo código de edificación que acaba de aprobarse ajustó la categoría de “vivienda” para que deje de ser algo para lo que se necesitan por lo menos 30 m2. Porque además de captar jóvenes compradores, los micro-departamentos prometen a inversores bien dispuestos un rendimiento por metro cuadrado superior al de los tradicionales departamentos de escala humana.

"allá abajo y lejos, prevalece la situación de gente sin casas y en la cima, donde se incrementa la concentración de la riqueza, la de casas sin gente"

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Otro de los fenómenos más simbólicos de las transformaciones ligadas a la revolución digital es el surgimiento de plataformas digitales para ofrecer viviendas (o partes de ellas) en alquiler. Montadas a la buena prensa de la economía colaborativa, que tiene como base el aprovechamiento de bienes sub-utilizados, empresas como Airbnb hacen su contribución a la crisis habitacional en las grandes ciudades del mundo. Diversos estudios demuestran el creciente número de “anfitriones” corporativos, el desplazamiento de unidades de alquiler tradicional al alquiler temporario y el consecuente aumento de precios que motoriza gentrificación.

A contramano de la era de la información abierta, Airbnb no abre los datos, aunque los hijos de la tecnología digital scrapean las plataformas y empiezan a armar el cuadro. Mientras que en ciudades como Barcelona la oferta alcanza los 18.000 departamentos, en Buenos Aires el mercado es aún incipiente, aunque crece aceleradamente. Antonio Vázquez Brust hizo en 2017 un análisis de la oferta en la ciudad donde afirma que “sobre un total de 6.343 cuentas de anfitriones distintas, la gran mayoría publica un sólo alojamiento, y lo ofrece de forma completa: no se trata de compartir el hogar, son departamentos ofrecidos en alquiler temporario, buscando una renta más alta que la que permite el inquilino local”. Pero, también, hay cuentas que llegan a administrar casi 90 propiedades. “El top 1% de los anfitriones con mayores ingresos se lleva más de un tercio de la torta. El 10% con mayores ingresos factura un 80% del total. Es un mercado muy, muy concentrado.” El eje La Boca – San Telmo – Barrio Norte – Palermo nuclea la oferta y los mayores precios.

Sin embargo, a diferencia de Buenos Aires, Barcelona implementó una norma que obliga a los propietarios a registrarse para alquilar casas a turistas y que sea posible censarlos, además de que les exige pagar una tasa turística. Esto va acompañado por inspecciones para detectar alquileres ilegales, sobre los cuales se multa tanto a propietarios como a plataformas. Empieza a resultar: la plataforma colabora para evitar sanciones que alcanzan los 600.000 euros, mientras que en Buenos Aires el gobierno porteño evita el áspero terreno de una regulación de fondo del mercado inmobiliario.

Generación H

Así las cosas, siempre están los que quedan afuera. Los que no llegan. A los que no les alcanza. Pero para que el círculo virtuoso del extractivismo urbano cierre, siempre podemos recurrir a la deuda. El poder público, también, se ocupa de garantizar entusiastas compradores. En una entrevista reciente David Harvey definió a la deuda como una forma de traer al presente el trabajo futuro. El endeudamiento como mecanismo para mantener artificialmente el crecimiento del capitalismo -al estándar tres por ciento anual o a lo que se pueda- nos va descontando la producción proyectada. La expresión sintomática en los mercados de vivienda es una nueva generación hipotecada.

Mientras que el nuevo código urbanístico apalanca la oferta, a partir de garantizar la expansión del espacio construido en la ciudad, en un mercado con capacidad reducida de acceder a la vivienda, los créditos hipotecarios apuntan a apalancar la demanda. La aparición de los créditos UVA permitió alcanzar a sectores sociales que en las últimas décadas quedaron por fuera de la posibilidad de compra de inmuebles. Numerosos estudios analizan diversos aspectos de este modelo, tales como el aumento de las tasas y la evolución de la deuda de tomadores en relación a los tradicionales. De acuerdo con el informe del Centro de Economía Política Argentina, desde su implementación en marzo de 2016, los créditos UVA incrementaron su participación en el total de créditos hipotecarios hasta representar, a diciembre de 2017, el 42% del stock de créditos totales, una cifra que siguió en aumento. Además, del total de créditos UVA más de dos tercios son créditos hipotecarios. En ese contexto, el valor de la UVA aumentó de $14,05 a $27,21 entre marzo de 2016 y septiembre de 2018; es decir, que por cada unidad de valor adquisitivo adeudada la deuda creció en dicho período un 93,6%, muy por encima de la evolución media de los salarios y en un contexto de estrepitoso aumento de los servicios habitacionales: según la Defensoría del Pueblo de la CABA, la electricidad, el gas y el agua aumentaron entre inicios de 2016 y abril de 2018 un 1435%, 1261% y 956% respectivamente.

"La gestación de deudores crónicos, dispuestos a pagar a lo largo de toda su vida laboral para alcanzar después de cuarenta años la propiedad de su vivienda, ya está en marcha"

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En una catarata de aumentos, la inflación, la suba del dólar y la propia expansión de la demanda inmobiliaria inflada por el crédito UVA aumentaron los precios de las propiedades y, con los salarios corriendo atrás, el gobierno salió a ajustar tasas y extender plazos, mientras la corrida cambiaria de mayo desaceleraba inevitablemente los créditos. Una montaña rusa de esas no aptas para cardíacos. La gestación de deudores crónicos, dispuestos a pagar a lo largo de toda su vida laboral para alcanzar después de cuarenta años la propiedad de su vivienda, ya está en marcha. Y con esa masa de hipotecados, la ley nacional recientemente aprobada, bajo el eufemismo de Financiamiento Productivo, avanza un paso más, habilitando a los bancos a la venta de letras hipotecarias, una medida que permite deshacerse del riesgo (que en el caso de los créditos UVA ya ha sido traslado a los adjudicatarios de crédito) y que está en la base de las crisis de las hipotecas subprime de 2008.

El capital ficticio vuelve liberado a nuevos espirales de inversión, mientras en la base, allá abajo y lejos, prevalece la situación de gente sin casas y en la cima, donde se incrementa la concentración de la riqueza, la de casas sin gente. En el círculo viciosamente virtuoso del extractivismo urbano porteño, los engranajes siguen girando aceitados para quienes hacen del espacio urbano un redituable negocio de inversión.


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1 Comentario

  • Juan says: 31 octubre, 2018 at 13:35

    Excelente nota !
    Felicitaciones a lxs autores

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